Współczesny mieszkaniec wspólnoty wymaga już od zarządcy nie tylko regularnego dbania o nieruchomość, ale także prowadzenia wobec niej świadomych działań nakierunkowanych na wzrost jej wartości.
Początek zmiany miał miejsce, kiedy wspólnoty zaczęły się masowo wyodrębniać i powstał problem zapewnienia im odpowiedniego zarządu. Okazało się, że podaż usług zarządu jest niewielka, a wielu z oferentów to w dodatku zupełnie niedoświadczeni ludzie z głowami pełnymi niesprawdzonej teorii. Niestety, przymuszone do dokonania jakiegokolwiek wyboru wspólnoty często decydowały się na najtańsze oferty. Usługi zarządcy Zarządca ma za zadanie przede wszystkim sprawną administrację budynkami, także księgową. Musi zbierać opłaty i występować przeciw dłużnikom. Ustawa wymaga od niego ponadto zwoływania regularnych zebrać członków wspólnot. Praktyka Świadczenie usług zarządu w praktyce wygląda bardzo różnie. Zwykle zarządca posiada zespól ludzi z zewnątrz, którzy są dostępni w razie potrzeby. Są to radcy prawni czy eksperci od spraw technicznych. Na podobnych zasadach nieraz działa sam zarządca, który nie raz potrafi wyznaczyć jedynie swojego pełnomocnika do regularnego kontaktu z członkami wspólnoty. To on rozwiązuje bieżące problemy. Czasami nawet takich osób nie ma i wspólnota z każdą sprawą musi iść bezpośrednio do nieobecnego na miejscu zarządcy. Rozliczenia Jednym z podstawowych zadań zarządcy jest także organizacja rozliczeń za media, na przykład ciepło. Większość wspólnot rozlicza tę kwestię w zależności od metrażu, ale możliwe jest też zindywidualizowanie naliczania opłat, co z kolei wymaga procesu odczytu liczników i zarządzania nimi. Zwykle zajmuje się tym zewnętrzny podmiot. Inwestycje Najprostsza inwestycja to duże działanie zlecone przez zarząd wspólnoty, na przykład termomodernizacja. Inicjatywa zarządcy nie jest tutaj wymagana, ponieważ jego zadaniem jest tylko przeprowadzenie inwestycji, czyli sprawy czysto techniczne i organizacyjne. Podnoszenie wartości Polityka inwestycyjno-remontowa jest dzisiaj elementem usługi zarządczej rygorystycznie wymaganym przez wspólnoty. W teorii to sprawa prosta, ale w praktyce bardzo skomplikowana, ponieważ wymaga świadomego, kompetentnego działania zarządcy, które w dodatku musi być efektem partnerskiej współpracy z sama wspólnotą, która będzie działania finansować. Możliwość realizowania takiej polityki jest uwarunkowana w równym stopniu przez profesjonalizm zarządcy oraz odpowiednio skonstruowaną umowę pomiędzy nim oraz wspólnotą. Manager Problemy z komunikacją pomiędzy wspólnotą i zewnętrznym zarządem mogą pojawiać się z powodów leżących po obu stronach. Nieraz wspólnota ma zbyt wygórowane, nierealne oczekiwania, ale niejednokrotnie to zarządca nie jest nastawiony na zrozumienie oczekiwań wobec niego i nie pali się do realizowania odpowiedniej polityki. Kluczowe znaczenie przyjmuje tutaj profesjonalizm osoby/firmy wynajętej do wykonywania zarządu. Należy to rozumieć chociażby przez pryzmat doświadczenia zarządcy odnośnie danego typu nieruchomości. Tak on, jak i wspólnota, muszą rozumieć specyfikę danego zadania.
Mamy tutaj banalnie prostą kwestię produktu-managera, który jest dopasowywany do potrzeb konsumenta-wspólnoty. Diagnoza Zarządca musi dokonać odpowiedniej samooceny wskazującej na jego mocne i słabe strony. Nawet jeśli bolesna, musi być ona uczciwa, ponieważ zamiecenie pod dywan braków spowoduje, że na wolnym rynku usług zarządczych szybko wyrobi sobie złą opinię i straci klientów. Źle zdefiniowany profil zarządcy może prowadzić nawet do tak banalnych problemów, jak terminowość i nierzetelność w świadczonych usługach. Jest to efekt braku rozpoznania, czy dana organizacja lepiej sobie poradzi jako rozrośnięty moloch, czy jako mały podmiot oparty o outsourcing szeregu podstawowych usług. Chociaż może to zabrzmieć banalnie, zarządca musi umieć stworzyć sensowna propozycję dla wspólnoty i odpowiednio ją sprzedać. Tego bowiem wymaga współczesny klient.
